Chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất là hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trong đó có quyền sử dụng đất giữa các nhà đầu tư, doanh nghiệp. Tuy nhiên, quy định của pháp luật liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất thì không phải nhà đầu tư. doanh nghiệp nào cũng nắm rõ nên dễ dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có. Để hiểu rõ hơn về thủ tục chuyển nhượng dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất, Quý khách hàng có thể tham khảo bài viết dưới đây của CTM Lawfirm.

CĂN CỨ PHÁP LÝ

• Luật đất đai 2013
• Luật đầu tư 2020
• Nghị định 25/2020/NĐ-CP

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn liền với quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.

Chuyển nhượng dự án đầu tư là việc các nhà đầu tư của một dự án chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho một nhà đầu tư khác được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư.

Chuyển nhượng dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất là hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bao gồm trong đó có quyền sử dụng đất giữa các các công ty, nhà đầu tư. Theo quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, điều kiện xác định dự án đầu tư gắn liền với quyền sử dụng đất bao gồm 3 điều kiện:

• Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
• Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
• Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn liền với quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 46 Luật đầu tư 2020 như sau:

• Dự án đầu tư không bị chấm dứt hoạt động;
• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Đầu tư 2020;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
• Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
• Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều 46 Luật đầu tư 2020, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Người nhận chuyển nhượng dự án sẽ phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư:
• Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.
• Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất

3.1. Thẩm quyền chấp thuận

– Dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải quyết.

– Dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3.2 Hồ sơ.

1. Hồ sơ của Chủ đầu tư cũ

– Đơn xin chuyển nhượng dự án rõ lý do chuyển nhượng; tình hình thực hiện đầu tư dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhượng; đề xuất chủ đầu tư mới; phương án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan (bản chính).

– Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền/ Quyết định phê duyệt dự án (bản sao).

– Hợp đồng thuê đất quyết định giao đất/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao).

– Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng (bản chính).

1. Hồ sơ của Chủ đầu tư mới

– Đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản (bản sao).

– Cam kết của chủ đầu tư mới khi nhận chuyển nhượng dự án (bản chính).

– Văn bản xác nhận năng lực tài chính.

3.3 Thời gian giải quyết.

Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án.

3.4 Thủ tục chuyển nhượng đất thuộc dự án.

Trường hợp 1: Thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư trong trường hợp bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mà số tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

Bước 1: Các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng dự án nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án cho Văn phòng đăng ký đất đai trong đó có Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ.

Trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính. Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận tại nơi nộp hồ sơ.

Trường hợp 2: Thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư. Trong trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Hoặc giao đất có thu tiền sử dụng mà số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

Bước 1: Các bên thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật dân sự.

Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án trong đó có hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 3: Văn phòng đăng ký sau khi nhận hồ sơ, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì tiến hành lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất.

Bước 4: Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán. Bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất. Ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê. Thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản.

Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Trên đây là nội dung tư vấn của CTM Lawfỉm về thủ tục chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất. Nếu bạn còn thắc mắc, cần tư vấn các vấn đề pháp lý, vui lòng liên hệ CTM Lawfỉm qua số hotline 0932 321 558  hoặc email: ctmlaw247@gmail.com để được giải đáp và hỗ trợ nhanh nhất./.